O que é Pool Hoteleiro? Como funciona?

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POOL HOTELEIRO

1 - O que é "pool hoteleiro"?

O pool hoteleiro é uma empresa que realiza a exploração dos serviços nos condomínios hoteleiros.Esta empresa presta serviços de hospedagem e afins a clientes utilizando-se dos apartamentos e áreas comuns de seus participantes.

 2 - Quem são os sócios desta empresa

O pool hoteleiro tem a forma jurídica de uma Sociedade em Conta de Participação. Seus sócios são os proprietários dos apartamentos participantes, chamados de Sócios-Participantes e a empresa administradora, chamada de Sócia-Ostensiva. Os sócios participantes oferecem seus apartamentos para uso da sociedade, enquanto a Sócia-Ostensiva oferece seu conhecimento técnico em gestão, sua razão social e CNPJ para a operação do negócio. A Sócia-Ostensiva deve necessariamente ser empresa especializada no setor, para que ela possa captar os hóspedes e gerenciar os custos e processos eficientemente.

3- Por que é necessário formar o pool hoteleiro?

O pool hoteleiro existe para que se possa realizar a venda de serviços de hospedagem e afins dentro do condomínio. A lei brasileira não permite que condomínios prestem serviços comerciais nem que emitam nota fiscal. O pool hoteleiro, por ser uma sociedade comercial, pode prestar serviços e emitir notas.

4-Apartamentos pertencentes a pessoas jurídicas podem participar do pool hoteleiro?

Sim. Os apartamentos cujos proprietários são empresas podem participar do pool hoteleiro, tendo os mesmos direitos e obrigações dos apartamentos pertencentes a pessoas físicas.

5-Quais as condições para se participar do pool hoteleiro?

Todos os apartamentos do condomínio participarão do pool hoteleiro, em condições determinadas na Convenção do Condomínio e nos contratos com a administradora.

6- Qual é a vantagem do pool hoteleiro em relação à locação tradicional?

São várias as vantagens. As principais são:

• O proprietário não precisa se preocupar em encontrar um locatário.

• O proprietário não precisa administrar as locações e os valores transacionais.

• A manutenção rotineira é feita pelo administrador do pool, sem necessidade

de que o proprietário vistorie o apartamento periodicamente.

• O risco de inadimplência e de retirada do locatário é minimizado.

• As taxas condominiais e o IPTU são pagos pelo próprio negócio.

• Os rendimentos, no médio e longo prazo, tendem a ser maiores. 

7- Quais as despesas do pool hoteleiro?

Para a sua prestação de serviços, o pool hoteleiro incorre em despesas

de diversas naturezas. 

As mais relevantes, entre outras, são:

• Custos de comercialização.

• Comissões de cartão de crédito e débito.

• Taxa condominial dos apartamentos participantes.

• Energia elétrica e água dos apartamentos.

• Suprimentos de hóspedes e materiais de escritório.

• Despesas administrativas e bancárias.

• Despesas com manutenção periódica dos quartos.

8-Como acompanhar os resultados do pool de locação?

Os resultados do pool hoteleiro são decorrentes da diferença entre as receitas dos serviços prestados ao mercado e as despesas de sua operação. A Sócia-Ostensiva é a responsável pela gestão destas atividades e deve prestar contas regularmente dessas operações.

9- Como são pagos os valores apurados na operação?

Mensalmente a Sócia-Ostensiva deposita na conta corrente indicada por cada Sócio-Participante os valores devidosa título de aluguel, se houver, pela utilização dos apartamentos. Este aluguel é pré- determinado e pode ser verificado nos demonstrativos mensais emitidos. Haverá também crédito de dividendos da operação ao Sócio-Participante após a apuração do lucro de cada exercício.

10- As informações prestadas pela Sócia-Ostensiva podem ser auditadas?

Sim. É prevista a formação de um Conselho de Representantes dos Sócios-Participantes, que tem entre suas atribuições, fiscalizar as ações da administradora, podendo sempre que julgar necessário, fazer sugestões ou pedir esclarecimentos que devem ser prontamente atendidos. É permitido também que o conselho se apoie em empresa externa para a verificação das prestações de contas da Sócia-Ostensiva.

11- Quem são os membros deste Conselho?

Os membros do Conselho, em geral três pessoas, são eleitos pelos próprios Sócios-Participantes em reunião plenária.

12- Com qual periodicidade acontecem as reuniões com os Sócios-Participantes?

Em geral as reuniões com os Conselho de Representantes acontecem em intervalos regulares, sejam elas mensais, bimestrais ou em outra periodicidade. Nestas reuniões a Sócia-Ostensiva apresenta seu desempenho, discute assuntos relevantes e outros de interesse do grupo. As reuniões em que são convocados todos os participantes do grupo acontecem pelo menos uma vez ao ano, quando se discute o orçamento operacional do período seguinte e a eleição dos membros do Conselho de Representantes. Entretanto, estas reuniões podem acontecer extraordinariamente sempre que necessário.

13- É possível que um apartamento deixe de participar do pool hoteleiro?

Não. O empreendimento é um hotel e todos seus apartamentos se destinam a operação hoteleira.

14  A taxa condominial dos apartamentos participantes será paga por quem?

O próprio pool hoteleiro pagará mensalmente a taxa condominial dos apartamentos participantes, bem como o IPTU. O Sócio-Participante receberá os rendimentos da operação do pool hoteleiro já livres do pagamento da taxa condominial e do IPTU.

15- E a manutenção rotineira dos apartamentos participantes?

O pool hoteleiro faz a manutenção de rotina dos apartamentos participantes, ao contrário da locação comum, em que é preciso vistoriar e fazer eventuais manutenções a cada troca de usuário. No pool, o proprietário delega esta atividade à Sócia-Ostensiva. Apenas manutenções de maior monta ou reposição de ativos não são feitas automaticamente, mas sob aprovação do Conselho de Representantes.

16- É possível vender o apartamento?

Sim, o apartamento pode ser vendido a terceiros a qualquer momento, conforme interesse de seu proprietário. Entretanto, é obrigatório que a transação seja prontamente informada ao gestor do pool para que este possa passar a creditar os rendimentos ao novo proprietário. O proprietário vendedor é obrigado a dar ciência ao comprador sobre as regras de funcionamento do sistema "pool hoteleiro".

17- Para que serve o fundo de reserva do pool? Ele é obrigatório?

O Fundo de Reserva para Reposição de Ativos é um fundo obrigatório constituído com recursos gerados pelo próprio pool para custear as reposições de ativos dos apartamentos participantes. Sabe-se que o desgaste natural do uso deteriora muitos equipamentos dos apartamentos, tendo estes que ser substituídos. O uso dos recursos do Fundo é sempre feito mediante aprovação do Conselho de Representantes.

Um exemplo de empreendimento com pool hoteleiro http://goo.gl/7d48Pg



Fernando Mainieri | Corretor de Imóveis
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