Bom antes de mais nada este é um dos muito assuntos da moda. O crédito imobiliário é autorizado pelo Banco Central do Brasil http://goo.gl/4Yj1lR .
O QUE É CRÉDITO
IMOBILIÁRIO ?
É uma linha de
empréstimo/financiamento destinada à compra de imóveis novos e
usados.
ESCOLHENDO A MELHOR LINHA
DE CRÉDITO
Escolha o imóvel que
pretende adquirir e verifique as opções disponíveis: SFH, SFI,
Carteira
Hipotecária, Consórcio,
etc.
Compare as opções
disponíveis verificando:
- as taxas de juros
cobradas, que variam e podem significar uma redução ou aumento no
preço total
financiado;
- se há cobrança de
taxas (TAEG), quais são e se encarecem muito o crédito;
- qual o índice de
atualização do contrato e em quais períodos haverá correção: os
contratos de
construtoras e
incorporadoras costumam utilizar, na fase da obra, índices da
construção civil (INCC,
CUB, etc.) e no
financiamento, índices de preços (IGPM, IGP, IPC, IPCA etc.).
Bancos e instituições financeiras costumam utilizar a TR. Nos
jornais de grande circulação, encontramos informações diárias
sobre esses índices, que nos permite compreender melhor de quanto
efetivamente será o reajuste.
Saiba que...
...alguns bancos oferecem
contratos com prestações pré-fixadas (com o mesmo valor do início
ao
final do contrato), mas
normalmente, para esse tipo de contrato, as taxas de juros são mais
elevadas;
...alguns bancos cobram
taxas de juros reduzidas nos primeiros 36 (trinta e seis) meses do
financiamento. Depois a
parcela é reajustada. Calcule e compare o valor da parcela antes e
depois
do reajuste;
...as cooperativas
utilizam o sistema de autogestão. Costumam trabalhar com
financiamento próprio,
geralmente com juros mais
baixo, mas em alguns casos, após a conclusão da obra, poderá ser
utilizado
o financiamento através
de instituição financeira.
RENDA FAMILIAR X
PRESTAÇÃO
Em regra, os agentes
financeiros só concedem o empréstimo cuja mensalidade comprometa no
máximo 30% (trinta por
cento) da renda familiar. No entanto, se possível, procure não
comprometer mais do que
15% (quinze por cento) da renda para ter uma “folga”
durante todo o
financiamento.
PRAZOS E AMORTIZAÇÃO
Os prazos de amortização
do financiamento variam, mas encontramos
financiamentos a partir
de 05 (cinco) até 30 (trinta) anos.
O sistema mais comum de
amortização utilizado nos financiamentos
bancários é o SAC.
Nos contratos firmados
com construtoras e incorporadoras e nos contratos
com taxas de juros
pré-fixadas, o sistema mais utilizado é o Price.
O prazo de quitação da
dívida pode ser reduzido a qualquer tempo,
bastando fazer pagamentos
extras durante o contrato. A cada pagamento
extra há uma redução
no saldo devedor e, consequentemente, redução
no total de juros pago.
Caso decida quitar o
contrato antes do final, saiba que:
- deve haver um desconto
dos juros, conforme determina o Código de
Defesa do Consumidor, em
seu artigo 52;
- nos contratos que
utilizam a Tabela SAC, alguns agentes financeiros
costumam informar no
extrato mensal qual o valor para quitação do
contrato naquele mês.
AS GARANTIAS
A Alienação Fiduciária
e a Hipoteca são as garantias mais frequentemente solicitadas nos
financiamentos com
recursos do SFH ou SFI, através das construtoras e incorporadoras.
Algumas construtoras ou
incorporadoras solicitam avalistas.
SEGUROS
Nos contratos de
financiamento imobiliário do SFH, existem dois tipos de seguros:
MIP (Morte e Invalidez
Permanente): a contratação é obrigatória, por lei, e garante a
quitação do
saldo devedor a qualquer
momento do contrato;
DFI (Danos Físicos no
Imóvel): a contratação não é obrigatória. Tem a finalidade de
repor as condições
habitáveis do imóvel
CONTRATO
Antes de assinar o
contrato, leia atentamente todas as cláusulas procurando esclarecer
as dúvidas
que surgirem.
Fique atento
especialmente às cláusulas que envolvem valores e condições para
a rescisão
contratual.
DESPESAS COM O
FINANCIAMENTO
- Custos de certidões
que serão solicitadas junto com outros documentos;
- Tarifas como a de
avaliação do imóvel e abertura de cadastro;
- ITBI (Imposto sobre
transmissão de imóvel) – é cobrado nas transmissões de imóveis
feitas pelo
SFH;
- Registro do contrato no
Cartório de Imóveis.
Alguns bancos oferecem ao
consumidor a possibilidade financiar junto com o contrato de
financiamento do imóvel,
as despesas relativas ao ITBI e às custas de Cartório. Verifique as
condições
e os limites desta linha
de crédito.
O FGTS
Os trabalhadores
assalariados que possuem FGTS podem utilizá-lo para:
- a compra da casa
própria à vista,
- dar de entrada na
compra,
- amortizar ou quitar o
saldo devedor,
O recurso do FGTS não
pode ser utilizado:
- se o interessado já
possui outro imóvel no mesmo município ou financiamento no SFH;
- na aquisição de um
imóvel cuja comercialização anterior teve uso do recurso há menos
de 03 (três)
anos.
Existe um limite de valor
do imóvel para utilização do FGTS: verifique junto ao agente
financeiro as
regras de uso do recurso.
Saiba que...
...para operar no SFH, o
banco precisa se autorizado pelo Banco Central;
...os encargos cobrados
no financiamento podem ser diferentes em cada agente financeiro;
...nos contratos com
prestações pré-fixadas, o sistema de amortização utilizado é a
Tabela Price;
...os contratos firmados
com agentes financeiros do SFH têm força de escritura pública e,
quando
tratar-se de primeira
aquisição, têm 50% de desconto nos valores cobrados pelo cartório
imobiliário;
...as despesas de
corretagem do imóvel são de responsabilidade do vendedor.
PRINCIPAIS TERMOS
UTILIZADOS NO CRÉDITO IMOBILIÁRIO
Alienação Fiduciária –
o imóvel financiado fica em nome do agente financeiro até a
quitação total do contrato. O
comprador tem somente a
posse do imóvel.
Amortização –
pagamento de uma determinada dívida em parcelas (mensais,
bimestrais, anuais, etc.).
Carteira Hipotecária –
linha de crédito com regras definidas por livre negociação no
mercado, com maior liberdade em
relação aos prazos,
taxa de juros e preço do imóvel.
FGTS – Fundo de
Garantia por Tempo de Serviço – é formado por valores que os
empregadores depositam na conta de
cada trabalhador e
corresponde a 8% por mês do salário do empregado.
ITBI – Imposto de
Transmissão de Bens Móveis – é o imposto de transferência de
bens pago para a prefeitura.
Patrimônio de Afetação
– significa que empreendimento é patrimônio independente da
empresa e tem por objetivo
proteger os compradores e
as instituições que financiam o empreendimento de unidades em
construção, evitando a
paralisação das obras
do empreendimento em caso de falência do construtor e/ou
incorporador.
Renda Familiar – é a
soma da renda total de todos que participarão da compra do imóvel,
menos os descontos da
previdência (INSS) e
Imposto de Renda.
Resíduo – saldo
devedor que pode ainda restar ao final do pagamento de todas as
mensalidades e parcelas do contrato.
Sistema de Amortização
– é um plano de pagamento para quitação de um empréstimo ou
financiamento.
Price – tipo de plano
em que a um percentual fixo da dívida é amortizada (paga) desde o
início do financiamento. As
parcelas iniciais são
menores do que as outras formas de amortização, mas a amortização
do financiamento é menor que
os juros pagos.
SAC – também amortiza
um percentual fixo da dívida desde o início do financiamento. No
entanto, a parcela inicial é maior,
amortizando mais o saldo
devedor.
SACRE – é semelhante
ao SAC, mas por esse sistema primeiro é feita a correção do saldo
devedor e depois da
amortização.
SFH – é o Sistema
Financeiro da Habitação que consiste em uma linha de financiamento
habitacional para pessoas físicas,
disponível nos agentes
financeiros, com utilização de recursos da caderneta de poupança,
FGTS e FAT (Fundo de Amparo
ao Trabalhador)
SFI – é o Sistema
Financeiro Imobiliário criado para financiar imóveis para pessoas
físicas com utilização de recursos do
mercado financeiro
(bancos, financeiras, etc.).
Taxa Anual Efetiva Global
(TAEG) – fórmula que engloba os juros e todas as taxas cobradas no
financiamento.
TR – Taxa Referencial –
é aquela que serve de referência nas transações financeiras
realizadas no país.
Fonte BCB- Banco Central do Brasil e Procon / SP.Crédito Imobiliário
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